Sur un appartement à 300 000 €, les frais de notaire atteignent environ 22 500 € dans l’ancien contre 7 500 € dans le neuf. Soit 15 000 € d’écart pour un bien au même prix affiché. Et si vous faites construire, l’addition est encore plus légère : les frais ne portent alors que sur le terrain. Cette différence ne dépend ni du notaire ni du hasard, mais d’un seul mécanisme fiscal que beaucoup d’acheteurs découvrent trop tard. Comprendre d’où vient ce gouffre change votre budget d’achat, et parfois votre choix de logement.
Dans l’ancien : 7 à 8 % du prix, dont 80 % de taxes
Pour un logement déjà habité, comptez 7 à 8 % du prix de vente en frais de notaire. Sur ce montant, près de 80 % sont des taxes reversées à l’État, au département et à la commune. La rémunération du notaire, elle, reste minoritaire. Le poste qui pèse le plus lourd : les droits de mutation , aussi appelés taxe de publicité foncière. Longtemps plafonnés à 5,80 %, ils grimpent désormais jusqu’à 6,32 % dans la majorité des départements qui ont relevé leur taux entre avril 2025 et 2028.
Au moment d’arbitrer entre un bien existant et un projet à bâtir, ces coûts d’entrée pèsent dans la balance autant que le prix au mètre carré, comme le détaille ce comparatif entre faire construire ou acheter.
Le reste des frais se partage entre les émoluments du notaire (sa part réglementée, environ 1 % du prix), les débours (frais administratifs avancés, 1 à 2 %) et la contribution de sécurité immobilière , fixée à 0,10 % du prix. Concret : sur une maison à 250 000 € dans l’ancien, prévoyez 18 000 à 20 000 € de frais, à régler en une seule fois le jour de la signature. Une erreur fréquente consiste à oublier que cette somme n’est pas automatiquement incluse dans le prêt immobilier.
Dans le neuf : 2 à 3 %, parce que la TVA a déjà tout payé
Pour un logement neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), les frais tombent à 2 à 3 % du prix. La raison tient en un mot : la TVA à 20 % est déjà comprise dans le prix affiché, et remplace les lourds droits de mutation de l’ancien. Sur le neuf, ces droits sont plafonnés à 0,715 % , contre près de 6 % dans l’ancien.
Le piège classique : croire qu’un bien est neuf parce qu’il est récent. Depuis 2013, un logement déjà vendu une fois, même âgé de deux ans, bascule automatiquement dans l’ancien. Le taux réduit ne s’applique qu’à la première vente par le promoteur.
Autre nuance que les pourcentages bruts masquent : un logement neuf s’affiche souvent 15 à 20 % plus cher au mètre carré que l’ancien équivalent dans le même secteur. L’économie réalisée sur les frais de notaire ne compense donc pas toujours ce surcoût d’achat. Sur dix ans, un acheteur qui visait avant tout le prix au mètre carré s’y retrouve mieux dans l’ancien, à condition d’anticiper le budget travaux.
Faire construire : les frais de notaire ne portent que sur le terrain
Acheter dans l’ancien ou dans le neuf n’épuise pas le sujet. Reste une troisième voie, souvent la plus économique sur la ligne « frais de notaire » : faire construire sa maison. Et pour cause : dans un projet de construction, les frais de notaire ne se calculent que sur l’achat du terrain. La maison, elle, échappe totalement aux droits de mutation.
La raison est simple. Quand vous signez un contrat de construction (le CCMI), vous payez votre constructeur, TVA de 20 % comprise dans le prix, exactement comme pour un logement neuf. Mais cette construction ne donne lieu à aucun acte de vente chez le notaire : pas de transfert d’un bien déjà bâti, donc pas de taxe de publicité foncière. Seul l’achat du terrain passe par le notaire, et seul ce terrain supporte des frais.
Concret, sur un budget de 250 000 € réparti entre 80 000 € de terrain et 170 000 € de travaux : les frais de notaire ne s’appliquent qu’aux 80 000 € du terrain, soit environ 6 200 €. La construction, elle, n’engendre aucun frais de notaire. Au total, à peine 2,5 % du budget global, contre près de 18 500 € pour une maison ancienne au même prix affiché. L’écart dépasse 12 000 €, et il se creuse encore quand le terrain ne représente qu’une petite part du projet.
Le point de vigilance : le taux appliqué au terrain dépend du vendeur. Un terrain acheté à un particulier supporte les droits pleins (7 à 8 %), comme dans l’ancien. Mais la règle ne change pas : ces frais ne courent que sur le prix du terrain, jamais sur celui de la maison.
Au-delà des frais : les vrais atouts de faire construire
Les frais réduits ne sont que la partie visible. Faire construire concentre plusieurs avantages que ni le neuf en VEFA ni l’ancien ne réunissent.
- Une maison sur-mesure. Plans, distribution des pièces, orientation, équipements : vous concevez votre logement selon votre mode de vie, sans subir les compromis d’un bien existant. C’est l’atout que personne ne peut vous enlever.
- Des factures d’énergie maîtrisées. Toute construction neuve respecte la RE2020, la norme environnementale la plus exigeante à ce jour. Isolation renforcée, mode de chauffage performant, étanchéité à l’air : à l’usage, la différence se lit sur la facture, là où une maison ancienne réclame souvent une rénovation énergétique lourde pour atteindre le même niveau.
- Des aides que le neuf permet de cumuler. Le PTZ, élargi en 2025 à tout logement neuf quelle que soit la zone (maison individuelle comprise), finance une partie de votre projet sans intérêts. S’y ajoute l’exonération de taxe foncière pendant les deux premières années (à déclarer dans les 90 jours suivant l’achèvement), et, dans certains secteurs, une TVA réduite.
- Des garanties qui courent sur dix ans. Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) impose la garantie de livraison à prix et délais convenus, la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale (2 ans) et la décennale (10 ans), doublée de l’assurance dommages-ouvrage. Aucun achat dans l’ancien n’offre ce niveau de protection.
- Quasiment pas d’entretien au départ. Tout est neuf : pas de toiture à reprendre, pas d’électricité à remettre aux normes, pas de chaudière à remplacer dans les cinq ans. Les coûts d’entretien des premières années sont proches de zéro.
Le match chiffré sur un bien à 250 000 €
Pour un même prix affiché, voici comment se répartit la facture entre les deux régimes.
| Poste | Ancien (250 000 €) | Neuf (250 000 €) |
|---|---|---|
| Droits de mutation / taxe de publicité foncière | ~14 500 € (5,8 %) | ~1 800 € (0,715 %) |
| Émoluments du notaire | ~2 800 € | ~2 800 € |
| Débours et formalités | ~1 000 € | ~800 € |
| Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) | 250 € | 250 € |
| Total estimé | ~18 500 € (7,4 %) | ~5 650 € (2,3 %) |
L’écart approche 13 000 € sur ce seul exemple. Les émoluments du notaire, eux, sont quasi identiques dans les deux cas : le barème est national et s’applique au prix du bien, pas à sa nature. Inutile donc d’espérer payer moins le notaire en choisissant le neuf. Ce qui change, c’est uniquement la part fiscale.
Pour qui le neuf, pour qui l’ancien ?
Le bon choix dépend de votre profil et de votre situation au moment de l’achat.
Le primo-accédant profite d’un avantage décisif. Depuis avril 2025, la hausse de 0,5 point des droits de mutation ne s’applique pas aux acheteurs n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale durant les deux dernières années. Attention au régime matrimonial : pour un couple marié sous communauté, les deux conjoints doivent remplir la condition, sous peine de perdre l’exonération. Cet avantage se cumule avec le PTZ, élargi en 2025 à tout logement neuf quelle que soit la zone.
Le budget serré à l’achat penche vers le neuf. Des frais réduits à 2 à 3 % libèrent plusieurs milliers d’euros d’apport, utiles pour boucler le financement sans tendre la trésorerie le jour de la signature.
L’acheteur dans l’ancien dispose, lui, de leviers que le neuf n’offre pas. La déduction du mobilier (cuisine équipée, électroménager, placards démontables) réduit la base de calcul des droits de mutation, dans la limite de 5 % du prix et avec un inventaire chiffré à l’appui. Sur un bien à 250 000 €, déduire 10 000 € de meubles fait économiser environ 750 €. Le piège à éviter : surévaluer le mobilier. Une cuisine valorisée trois fois son prix de marché déclenche presque systématiquement un redressement fiscal, intérêts de retard compris. Deuxième levier : la négociation des émoluments , autorisée jusqu’à 20 % sur la part de prix dépassant 100 000 €. L’économie reste modeste, de l’ordre de quelques centaines d’euros, mais elle se demande sans gêne, devis détaillé à l’appui.
En résumé
- Ancien : 7 à 8 % de frais, dont 80 % de taxes incompressibles.
- Neuf : 2 à 3 % , grâce à la TVA déjà payée et aux droits de mutation réduits à 0,715 %.
- L’écart atteint facilement 12 000 à 15 000 € sur un bien à 250 000 €.
- Les primo-accédants échappent à la hausse 2025 des droits de mutation.
- Le neuf coûte souvent 15 à 20 % plus cher au m² , ce qui réduit l’avantage réel.
En clair, le neuf gagne sur les frais, pas toujours sur le prix
Si la seule ligne « frais de notaire » dictait le choix, le neuf l’emporterait sans débat avec ses 2 à 3 % contre 7 à 8 %. Mais le prix d’achat plus élevé du neuf et la marge de négociation de l’ancien rééquilibrent souvent la balance. La vraie question n’est pas « lequel coûte le moins de frais ? », mais « quel coût total sur la durée de détention ? ». Avant de signer, simulez les deux scénarios sur votre prix réel et vérifiez votre statut de primo-accédant : c’est là que se jouent les milliers d’euros.
