Près d’un quart des résidences principales françaises affichent une étiquette DPE C, soit environ 24 % du parc selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique. Une note rassurante au premier coup d’œil, qui séduit acheteurs comme locataires. Derrière la couleur vert-jaune et la 3ᵉ place du classement énergétique, le bilan est pourtant plus subtil : performance correcte mais loin de l’excellence, factures maîtrisées mais perfectibles, et un potentiel d’amélioration souvent sous-estimé par les propriétaires.
Ce que cache la note C sur l’échelle du DPE
Un logement obtient la classe C lorsque sa consommation énergétique se situe entre 111 et 180 kWh/m² par an et que ses émissions de gaz à effet de serre restent entre 12 et 30 kg CO₂/m² par an. La note retenue correspond toujours au plus mauvais des deux indicateurs. Un bien qui consomme l’équivalent d’un B mais qui émet comme un C bascule donc en C, mécanique souvent mal comprise par les propriétaires.
Concrètement, un logement classé C consomme environ 2 fois plus qu’un logement A et 2 à 4 fois moins qu’une passoire thermique de classe G. Sur une maison de 114 m² tout électrique, la facture annuelle moyenne tourne autour de 1 587 € pour un DPE C, contre près de 2 981 € pour un DPE E au tarif réglementé 2026 (0,194 €/kWh). L’écart se chiffre donc à environ 1 400 € par an, soit le poste qui pèse le plus lourd dans les charges d’un logement de cette taille.
À noter : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Pour un logement chauffé à l’électricité, l’étiquette affichée a pu baisser d’environ 17 % sans le moindre travaux. Vérifier son nouveau classement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME peut donc faire gagner une classe à coût zéro.
Le portrait-robot du logement classe C
Les biens notés C ne sont pas tirés au hasard dans le parc immobilier. Plus de la moitié (54,9 %) des habitations construites entre 2006 et 2012 décrochent cette étiquette, tout comme 47 % de celles bâties entre 2001 et 2005 et 47,6 % de celles construites entre 2013 et 2021. À l’inverse, seuls 10,6 % des logements antérieurs à 1948 atteignent ce niveau.
Les appartements sont surreprésentés dans cette catégorie (27,1 % contre 20,5 % pour les maisons individuelles), souvent parce que la mitoyenneté limite les déperditions et qu’ils bénéficient d’un chauffage collectif au gaz à condensation. Les logements classés C ne respectent pas tous les seuils de la RT 2012, encore moins de la RE 2020, mais ils restent dotés d’une isolation cohérente, de double vitrage standard, et d’un système de chauffage moderne sans être à la pointe.
L’écart entre l’étiquette et la vraie facture
Le DPE est calculé selon la méthode 3CL, qui repose sur les caractéristiques du bâti et un usage théorique conventionnel. Cette mécanique ne tient compte ni du nombre d’occupants, ni de la température de consigne, ni des plages d’occupation réelles. Résultat : la facture estimée par le DPE peut s’écarter de 20 à 40 % de la facture réelle, dans les deux sens.
Trois cas typiques expliquent ces décalages. Un couple en télétravail dans un appartement classé C peut facilement dépasser l’estimation théorique, simplement parce que le chauffage tourne 12 heures par jour au lieu des 8 heures conventionnelles. À l’inverse, un retraité qui chauffe à 18 °C en pièce de vie au lieu de 19 °C peut consommer 20 % de moins que prévu par l’étiquette. Enfin, un logement avec un chauffage électrique direct affichera une consommation d’énergie primaire bien plus élevée qu’un logement gaz à confort identique, sans que cela reflète la qualité du bâti.
La règle utile : un DPE C garantit un cadre, pas un montant. Pour estimer la facture réelle, mieux vaut demander au vendeur ou au bailleur les relevés des trois dernières années plutôt que de se fier à l’estimation imprimée sur le diagnostic.
Vendre, louer ou habiter un classe C : la réalité du marché
Le DPE C reste hors du radar réglementaire. Les interdictions de location progressives prévues par la loi Climat et Résilience visent les classes G (depuis 2025), F (à partir de 2028) et E (à partir de 2034). Aucune restriction n’est programmée pour les biens C, ni à la vente ni à la location. Aucun audit énergétique obligatoire à la vente non plus, contrairement aux logements E, F et G en monopropriété.
Côté valorisation, la différence se voit. Selon les données croisées des notaires et des plateformes immobilières, un logement classé A, B ou C se vend 6 à 17 % plus cher qu’un bien équivalent classé D, alors que les passoires F et G subissent une décote moyenne de 15 % (environ 452 € de moins au m²). La marge de négociation tourne autour de 3 % pour un bien C ou D, contre 5,9 % pour une passoire thermique. Sur un bien à 300 000 €, l’écart entre un DPE C et un DPE F peut donc dépasser 45 000 €.
Le piège fréquent : surestimer la prime liée à la note. La classe C apporte une plus-value réelle face aux mauvais DPE, mais l’écart entre un C et un B reste modeste (souvent inférieur à 3 % du prix), sauf dans les zones tendues où les acheteurs ciblent en priorité les biens BBC.
Faut-il viser la classe B ou A ?
Aucune obligation légale ne pousse à améliorer un DPE C, mais le calcul peut valoir la peine pour trois profils. Les propriétaires en zone tendue qui anticipent une revente à 5-10 ans, ceux qui chauffent à l’électricité direct (et dont la facture grimpe vite), et ceux qui investissent dans le locatif haut de gamme. Pour les autres, l’investissement reste rarement rentabilisé avant 15 ans.
Atteindre la classe B impose de descendre sous les 110 kWh/m²/an et sous les 11 kg CO₂/m²/an. Cela suppose une rénovation cohérente : isolation des combles (le toit représente 30 % des déperditions, le coût se situe entre 30 et 50 €/m²), isolation des murs par l’extérieur (25 % des pertes), remplacement de la chaudière par une pompe à chaleur air-eau (gain fréquent de 1 à 2 classes), et VMC double flux. Budget total : entre 300 et 500 €/m² en appartement, entre 400 et 600 €/m² en maison.
Les aides existent et sont substantielles. MaPrimeRénov’ Parcours accompagné peut atteindre 63 000 € pour une rénovation d’ampleur visant au moins deux sauts de classe, avec des plafonds subventionnables fixés à 30 000 € HT pour 2 classes et 40 000 € HT pour 3 classes ou plus. Les Certificats d’économies d’énergie se cumulent, et l’éco-PTZ finance le reste à charge sans intérêts. Un audit énergétique préalable (entre 800 et 1 500 €, partiellement remboursé) reste l’investissement le plus rentable avant de signer le moindre devis : il évite d’empiler des gestes mal coordonnés qui ne décrocheront jamais la lettre visée.
Le verdict pour un propriétaire de classe C
Un DPE C n’est ni une excellence à célébrer, ni un défaut à corriger en urgence. Il offre une protection juridique solide (zéro contrainte à la location ou à la vente jusqu’au moins 2034), un confort thermique correct et une facture maîtrisée. La vraie question n’est pas « dois-je passer en B ? » mais « que sera devenu mon C dans dix ans ? ». Avec le durcissement progressif des seuils, certains C d’aujourd’hui pourraient glisser en D demain, surtout si la méthode de calcul évolue à nouveau. Surveiller les évolutions réglementaires et réaliser un audit avant toute revente importante reste le réflexe le plus rentable.
